{"id":214,"date":"2013-06-01T15:44:53","date_gmt":"2013-06-01T13:44:53","guid":{"rendered":"http:\/\/blogs.uab.cat\/dretmercantil\/?p=214"},"modified":"2013-06-01T15:44:53","modified_gmt":"2013-06-01T13:44:53","slug":"ley-de-proteccion-de-los-deudores-hipotecarios-una-respuesta-insuficiente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/2013\/06\/01\/ley-de-proteccion-de-los-deudores-hipotecarios-una-respuesta-insuficiente\/","title":{"rendered":"LEY DE PROTECCI\u00d3N DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS: UNA RESPUESTA INSUFICIENTE"},"content":{"rendered":"

El pasado 15 de mayo se aprob\u00f3 y entr\u00f3 en vigor la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios, reestructuraci\u00f3n de deuda y alquiler social (BOE n\u00fam. 116, de 15 de mayo<\/a>, correcci\u00f3n de errores BOE n\u00fam. 123, de 23 de mayo<\/a>). Con ella se pod\u00edan matar tres p\u00e1jaros de un tiro; pero s\u00f3lo est\u00e1n heridos.<\/p>\n

En primer lugar, se podr\u00eda considerar que la Ley 1\/2013 sirve para dar respuesta a la petici\u00f3n de una parte importante de la sociedad espa\u00f1ola de proteger a los deudores hipotecarios. Sigue el camino trazado por dos normas anteriores, como el Gobierno se encarg\u00f3 de resaltar en respuesta a la petici\u00f3n de quinientos juristas de regular la daci\u00f3n en pago (El Pa\u00eds<\/a>, Cinco D\u00edas<\/a>, Expansi\u00f3n<\/a>, etc. En una \u201cnota\u201d en formato “Word” de la que se hicieron eco algunos peri\u00f3dicos, el Gobierno explicaba que ya hab\u00eda adoptado dos normas jur\u00eddicas para proteger a los deudores hipotecarios especialmente vulnerables, con las que entroncaba el Proyecto de Ley de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios, de reestructuraci\u00f3n de la deuda y de alquiler social. La primera era el Real Decreto-Ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos (BOE n\u00fam. 60, de 10 de marzo<\/a>). El C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas que contiene prev\u00e9 tres soluciones sucesivas para los deudores hipotecarios: reestructuraci\u00f3n, quita y daci\u00f3n en pago. La segunda norma es el Real Decreto-Ley 27\/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios (BOE n\u00fam. 276, de 16 de noviembre<\/a>). Las dos principales herramientas que contiene son suspender el lanzamiento de la vivienda habitual durante un periodo de dos a\u00f1os y crear un Fondo Social de Vivienda.\u00a0La Ley 1\/2013 profundiza en las medidas anteriores. Mas resulta insuficiente: supone una ayuda temporal para los deudores hipotecarios pero est\u00e1 lejos de resolver el problema de fondo. Valgan dos apuntes como evidencia. El primero es su propia finalidad, reflejada en el Pre\u00e1mbulo: establece medidas para evitar la exclusi\u00f3n social, no para solucionar el problema de la morosidad en los pr\u00e9stamos hipotecarios. El segundo es que establece una moratoria de dos a\u00f1os para evitar los desahucios de la vivienda habitual. Pero no se elimina la deuda; es m\u00e1s, contin\u00faan deveng\u00e1ndose intereses moratorios.<\/p>\n

Por otra parte, podr\u00eda alegarse que la Ley 1\/2013 establece la datio in solutum<\/em>. De hecho,\u00a0entronca con la Iniciativa Legislativa Popular de Proposici\u00f3n de Ley de regulaci\u00f3n de la daci\u00f3n en pago de paralizaci\u00f3n de los desahucios y de alquiler social (BOCG, X Legislatura, Serie A, 21 de diciembre de 2012<\/a>). Esta propuesta se reelabor\u00f3 con el Proyecto de Ley de medidas urgentes para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios (BOCG, X Legislatura, Serie A, 7 de diciembre de 2012<\/a>) y el resultado de la fusi\u00f3n ha sido la Ley objeto de esta entrada. Ciertamente, acoge la daci\u00f3n en pago, pero de forma tan restrictiva y residual\u00a0que esta medida ha quedado neutralizado sin satisfacer las expectativas de una parte no despreciable de la ciudadan\u00eda espa\u00f1ola. El art\u00edculo 7.5 de la Ley modifica el art. 579 LEC y su apartado 2.\u00ba contempla la datio in solutum<\/em>. Para ello es necesario que se haya ejecutado la hipotecado sobre la vivienda habitual y que el remate haya sido insuficiente para saldar la deuda. La entidad de cr\u00e9dito podr\u00e1 continuar exigiendo el pago de la cantidad pendiente. Si el ejecutado paga el 65 % de la cantidad total pendiente en un plazo de cinco a\u00f1os, o el 80 % en diez, queda liberado de su responsabilidad por la parte restante.<\/p>\n

Por \u00faltimo, la Ley 1\/2013 ha introducido reformas para adecuar la ejecuci\u00f3n hipotecaria al Derecho de la Uni\u00f3n Europea, tal como exigi\u00f3 el Tribunal de Justicia en la conocida sentencia de 14.3.2013. Sin embargo, es discutible que las reformas resulten totalmente satisfactorias, en el sentido que resuelvan los problemas existentes. As\u00ed sucede, por ejemplo, con la exigencia de que dejen de pagarse tres cuotas mensuales para poder instar la ejecuci\u00f3n hipotecaria. Como afirm\u00f3 el magistrado Fern\u00e1ndez Seijo en la sentencia de 2.5.2013<\/a>, el problema es la proporcionalidad: el incumplimiento de tres mensualidades es nimio cuando la duraci\u00f3n de la hipoteca supera los treinta a\u00f1os. Y lo mismo sucede con el plazo de un mes para alegar la existencia de cl\u00e1usulas abusivas en los procedimientos ejecutivos iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de la Ley (DT 4.\u00aa). Tampoco resulta satisfactoria, a mi modesto entender, que deba haber transcurrido un plazo de tres a\u00f1os para poder volver a liberar la vivienda habitual de la ejecuci\u00f3n mediante el pago o la consignaci\u00f3n de la deuda (art. 7.13, que da una nueva redacci\u00f3n al art. 693 LEC).<\/p>\n

En cuanto al contenido de la norma, se estructura en cuatro Cap\u00edtulos. El primero dispone la\u00a0suspensi\u00f3n autom\u00e1tica y por dos a\u00f1os de los desahucios de las familias que se encuentran en una situaci\u00f3n de riesgo de exclusi\u00f3n. Se impide as\u00ed el lanzamiento de la vivienda habitual. Ahora bien, la deuda no s\u00f3lo sigue existiendo sino que aumenta, pues la Ley prev\u00e9 que contin\u00faan deveng\u00e1ndose intereses de demora. Eso s\u00ed, aparecen limitados a un dos por cien sobre la deuda pendiente. Esta medida se aplica a familias en situaci\u00f3n de especial vulnerabilidad, que aparecen determinadas por dos tipos de requisitos. Los primeros son de car\u00e1cter personal y aparecen determinados en el art\u00edculo 1.2 (por ejemplo, familias numerosas o una unidad familiar en el que el deudor hipotecario se encuentre en situaci\u00f3n de desempleo y no haya agotado las prestaciones por desempleo). Los segundos tienen car\u00e1cter econ\u00f3mico y se hallan en el apartado 3.\u00ba del art\u00edculo 1. El principal es que los ingresos de la familia no superen el l\u00edmite de tres veces el Indicador P\u00fablico de Renta de Efectos M\u00faltiples, como regla general. El art\u00edculo 2 regula la forma de acreditar la concurrencia de estas circunstancias.<\/p>\n

El Cap\u00edtulo II\u00a0persigue introducir mejoras en el mercado hipotecario a trav\u00e9s de la modificaci\u00f3n de diversas normas. As\u00ed, se enmiendan los art\u00edculos 21.3, 114 y 129 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946); 3, 3.bis.2.a).1, 3.bis.4.a), 3.bis.l), 3.ter.1, 3.ter.2 y 5 de la Ley 2\/1981, de 25 de marzo, de regulaci\u00f3n del mercado hipotecario y la letra a) del apartado 1 de la Disposici\u00f3n Adicional 1 de la Ley 41\/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario financiero. Entre otros cambios, se exige que la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario establezca si el inmueble constituir\u00e1 la vivienda habitual. Segundo, los intereses de demora de los pr\u00e9stamos para adquirir la vivienda habitual se limitan a tres veces el inter\u00e9s legal del dinero, s\u00f3lo podr\u00e1n devengarse sobre el capital pendiente de pago y no podr\u00e1n ser capitalizados. Tercero, el notario podr\u00e1 suspender la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez competente el car\u00e1cter abusivo de las cl\u00e1usulas contractuales. Cuarto, las sociedades de clasificaci\u00f3n estar\u00e1n sometidas a los requisitos de homologaci\u00f3n previa, independencia y secreto. Y quinto, se exige que los contratos de pr\u00e9stamo hipotecario cuente con una cl\u00e1usula manuscrita en la que el prestatario declare haber sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.<\/p>\n

El Cap\u00edtulo III modifica la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil para flexibilizar el r\u00e9gimen de la ejecuci\u00f3n hipotecaria y adecuarlo a las exigencias del Derecho de la Uni\u00f3n. En particular revisa los art\u00edculos 552.1, 557.1, 561.1, 575.1 bis, 579, 647.1, 654, 668, 670.1, 671, 682, 691.2, 693 y 695.\u00a0Entre las modificaciones introducidas destaca la posibilidad de oponer a la ejecuci\u00f3n la existencia de cl\u00e1usulas abusivas en el t\u00edtulo. En segundo t\u00e9rmino, se limitan al 5% las costas exigibles al deudor en caso de ejecuci\u00f3n de la vivienda habitual. Tercero, se condona una parte de la deuda pendiente si el deudor paga determinados porcentajes en los plazos fijados, como he comentado con anterioridad. Cuarto, se rebajan los requisitos para pujar en las subastas de bienes muebles (sic<\/i>, deber\u00eda ser de los inmuebles). Quinto, la cantidad obtenida en la subasta se imputar\u00e1 al pago de la deuda en el orden siguiente: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas. Sexto, se eleva al 70% del valor de subasta la cantidad por la que el acreedor se adjudica la vivienda habitual en caso de que la licitaci\u00f3n quede desierta. Sexto, se fija en tres el n\u00famero de plazos mensuales que deben dejar de cumplirse para acudir al procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria. S\u00e9ptimo, se permite liberar la vivienda habitual objeto de ejecuci\u00f3n mediante el pago o la consignaci\u00f3n de las cantidades debidas un n\u00famero ilimitado de veces. Ahora bien, deben haber transcurrido tres a\u00f1os entre la fecha de liberaci\u00f3n y la del requerimiento de pago. Y octavo, se incluye el car\u00e1cter abusivo de una cl\u00e1usula contractual que fundamente la ejecuci\u00f3n o la exigencia de la deuda entre las causas de oposici\u00f3n a la ejecuci\u00f3n. Ahora bien, no cabe recurso contra el auto del juez que rechace la oposici\u00f3n.<\/p>\n

El Cap\u00edtulo IV (art. 8) modifica el Real Decreto-Ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos. En particular, se revisan sus art\u00edculos 2 (extensi\u00f3n de las medidas previstas a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual), 3 (expandiendo el umbral de exclusi\u00f3n para que m\u00e1s deudores puedan beneficiarse de las medidas), 4 (reduciendo los intereses moratorios), 5 (ampliando el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas), 6 (relativo a la comisi\u00f3n de control que supervisa el cumplimiento del C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas) y el Anexo que contiene el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas para la reestructuraci\u00f3n viable de las deudas con garant\u00eda hipotecaria sobre la vivienda habitual. Se introduce un nuevo art\u00edculo 3 bis, que otorga el beneficio de excusi\u00f3n a los fiadores e hipotecantes no deudores, y un Cap\u00edtulo VI que contiene el r\u00e9gimen sancionador.<\/p>\n

Cierran la Ley cuatro Disposiciones Adicionales, diez Transitorias y cuatro Finales. La DA primera encomienda al Gobierno la promoci\u00f3n de la constituci\u00f3n de un fondo social de viviendas propiedad de entidades de cr\u00e9dito destinado a ofrecer cobertura a las personas desalojadas de su casa por el impago de un pr\u00e9stamo hipotecario. La segunda pide al Banco de Espa\u00f1a la elaboraci\u00f3n de un informe sobre las medidas que se pueden adoptar para fortalecer la independencia de las sociedades de tasaci\u00f3n respecto de las entidades de cr\u00e9dito. Igualmente, el Banco de Espa\u00f1a debe publicar una \u201cGu\u00eda de Acceso al Pr\u00e9stamo Hipotecario\u201d (DA tercera). La cuarta exime a los beneficiarios de ayudas estatales para la adquisici\u00f3n de viviendas protegidas de la obligaci\u00f3n de devolver las ayudas y beneficios en caso de daci\u00f3n en pago.<\/p>\n

Entre las DDTT destacan la primera \u2013que ordena aplicar la Ley a los procedimientos judiciales o extrajudiciales de ejecuci\u00f3n que se hubieran iniciado a su entrada en vigor en los que no se hubiera ejecutado el lanzamiento-, la segunda \u2013que prev\u00e9 que los Secretarios judiciales y Notarios dar\u00e1n un plazo de 10 d\u00edas a los ejecutantes para recalcular los intereses de demora conforme a la Ley-, la cuarta \u2013que establece un plazo de un mes para formular incidente extraordinario de oposici\u00f3n basado en las nuevas causas de oposici\u00f3n- y la s\u00e9ptima \u2013que regula la aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas.<\/p>\n

Las dos primeras DDFF tienen por objeto modificaciones puntuales de la Ley de Regulaci\u00f3n de los Planes y Fondos de Pensiones (RDLegislativo 1\/2002, de 29 de noviembre) y de la Ley de Ordenaci\u00f3n y Supervisi\u00f3n de los Seguros Privados (RDLegislativo 6\/2004, de 29 de octubre). La DF tercera fija el fundamento competencial de la norma y la cuarta ordena su entrada en vigor el mismo d\u00eda de su publicaci\u00f3n, con lo cual se produce la curiosa circunstancia de que la Ley devino aplicable antes de su publicaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El pasado 15 de mayo se aprob\u00f3 y entr\u00f3 en vigor la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios, reestructuraci\u00f3n de deuda y alquiler social (BOE n\u00fam. 116, de 15 de mayo, correcci\u00f3n de errores BOE n\u00fam. 123, de 23 de mayo). Con ella se pod\u00edan […]<\/p>\n","protected":false},"author":133,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[179,221],"class_list":["post-214","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-contractes-mercantils","tag-dacion-en-pago","tag-ejecucion-hipotecaria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/214","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/133"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=214"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/214\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=214"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=214"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=214"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}