Uno de los temas que m\u00e1s ocupa al Tribunal Supremo en la actualidad es la compraventa de vivienda con entrega de cantidades a cuenta. En esta entrada voy a referirme a las siguientes cuestiones: la validez y eficacia de la obligaci\u00f3n del promotor de subrogar al comprador en su posici\u00f3n de deudor hipotecario, el retraso en la entrega de la vivienda y la responsabilidad de la entidad de cr\u00e9dito o de los administradores de la promotora en caso de que no hayan otorgado las garant\u00edas de devoluci\u00f3n de las cantidades a cuenta.<\/p>\n
En la sentencia 748\/2015, de 30 de diciembre de 2015<\/a>, el TS declara la validez de la obligaci\u00f3n del promotor de subrogar al comprador en su posici\u00f3n como deudor hipotecario frente a la entidad de cr\u00e9dito que concedi\u00f3 el pr\u00e9stamo. Confirma as\u00ed la doctrina contenida en sus resoluciones 805\/2012, de 16 de enero de 2013<\/a>, 251\/2013, de 12 de abril<\/a>, 309\/2013, de 26 de abril<\/a> y 521\/2015, de 15 de septiembre<\/a>. En el caso en cuesti\u00f3n, absolvi\u00f3 a la compradora que no hab\u00eda podido continuar pagando las cantidades debidas. La raz\u00f3n es que la promotora tambi\u00e9n hab\u00eda incumplido el contrato al no haber obtenido la subrogaci\u00f3n de la adquirente en el pr\u00e9stamo hipotecario concedido por una entidad de cr\u00e9dito a aqu\u00e9lla. Consecuentemente, \u201c\u2026habi\u00e9ndose obligado la hoy recurrente frente a la compradora a que \u00e9sta pudiera subrogarse en el pr\u00e9stamo hipotecario y denegada la subrogaci\u00f3n por la entidad de cr\u00e9dito, su propio incumplimiento impide que pueda exigir el cumplimiento de la otra parte contratante\u201d.<\/p>\n En la sentencia 732\/2015, de 30 de diciembre de 2015<\/a> el TS se pronuncia sobre la resoluci\u00f3n del contrato debida al retraso en la entrega de la vivienda. El precepto clave es el art\u00edculo 1124 Cc, que otorga al acreedor la facultad de exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con la indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios en ambos casos, siempre que el deudor haya incumplido una obligaci\u00f3n esencial y no exista causa justificativa. La m\u00e1xima autoridad judicial recuerda que el retraso en la entrega de la vivienda no constituye per se<\/em> un incumplimiento esencial. De ah\u00ed que s\u00f3lo se permita resolver la compraventa en dos casos. El primero es cuando las partes otorgan car\u00e1cter esencial a la fecha de entrega de la vivienda (cl\u00e1usula resolutoria expresa). El segundo, cuando la demora frustra los leg\u00edtimos intereses del comprador. De ah\u00ed que se haya exigido que \u00e9ste ejercite la acci\u00f3n antes de que el vendedor le haya requerido para escriturar, al estar la vivienda terminada y lista para ser entregada, y que no act\u00fae de mala fe o abuso de derecho. V\u00e9ase las sentencias de 5 de mayo de 2014<\/a>; 778\/2014, de 20 de enero de 2015<\/a> y 237\/2015, de 30 de abril<\/a>.<\/p>\n En el caso que da lugar a la decisi\u00f3n comentada, niega que la demora en la entrega, causada por el retraso en la concesi\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n, fundamente la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n. Por un lado, no se hab\u00eda pactado que el t\u00e9rmino de consignaci\u00f3n tuviera car\u00e1cter esencial. Por otro, la compradora no manifest\u00f3 en ning\u00fan momento su insatisfacci\u00f3n o preocupaci\u00f3n por el retraso. De ah\u00ed que el alto tribunal califique su alegaci\u00f3n como oportunista y contraria a la buena fe.<\/p>\n Otra cuesti\u00f3n harto preocupante es la no contrataci\u00f3n de las garant\u00edas que permitan al comprador recuperar las cantidades adelantadas en caso de que la promotora no pueda entregar la vivienda en la fecha prevista. El Tribunal Supremo se pronuncia sobre la responsabilidad de la entidad de cr\u00e9dito que gestiona la cuenta corriente en el que se van a depositar esas cantidades en la sentencia 733\/2015, de 21 de diciembre<\/a>. Falla afirmativamente en base al art. 2.1 de la Ley 57\/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcci\u00f3n y venta de viviendas. El precepto obliga al banco o caja de ahorros a exigir la garant\u00eda de la devoluci\u00f3n de los adelantos al abrir la cuenta corriente. En particular, utiliza la expresi\u00f3n \u201cbajo su responsabilidad\u201d. El TS interpreta que esta f\u00f3rmula \u201c\u2026desmiente su car\u00e1cter de terceros ajenos a la relaci\u00f3n entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposici\u00f3n legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el pr\u00e9stamo a la construcci\u00f3n para que los ingresos en la \u00fanica cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deber\u00e1 abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garant\u00eda que la entidad correspondiente habr\u00e1 de \u2018exigir\u2019\u201d.<\/p>\n Esta interpretaci\u00f3n resulta acertada porque refuerza la protecci\u00f3n del comprador, que era la finalidad de la Ley, y extiende su tutela a las entidades de cr\u00e9dito en las que la promotora ha abierto una cuenta corriente. El problema que se puede plantear es que la sentencia se refiere a una norma que ya no est\u00e1 en vigor. En efecto, la Ley 20\/2015, de 14 de julio, de Ordenaci\u00f3n, Supervisi\u00f3n y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras derog\u00f3 la Ley 57\/1968. A partir del 1 de enero de 2016, las compraventas con percibo de cantidades a cuenta se rigen por la Disposici\u00f3n Adicional 1.\u00aa de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, modificada por la DF 3.\u00aa de la Ley 20\/2015. No obstante, la soluci\u00f3n deber\u00eda ser la misma pues la nueva disposici\u00f3n establece la misma soluci\u00f3n que la antigua. Es m\u00e1s, repite la expresi\u00f3n que el TS considera clave. La letra b) del apartado Uno.1 de la DA 1.\u00aa de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n termina con la frase: \u201cPara la apertura de estas cuentas o dep\u00f3sitos la entidad de cr\u00e9dito, bajo su responsabilidad, exigir\u00e1 la garant\u00eda a que se refiere la condici\u00f3n anterior\u201d.<\/p>\n Otra cuesti\u00f3n estrechamente relacionada con la anterior es la responsabilidad de los administradores de la promotora cuando \u00e9sta no ha contratado las garant\u00edas debidas. El Tribunal Supremo zanj\u00f3 el debate que exist\u00eda en las Audiencias Provinciales en su sentencia 242\/2014, de 23 de mayo. Mantuvo la responsabilidad de los gestores al haber incumplido \u201cun deber objeto de cuidado\u201d. Esta decisi\u00f3n cambi\u00f3 la doctrina de la Audiencia Provincial de Barcelona. En dos fallos de 2012 y 2013 hab\u00eda absuelto a los administradores al considerar que no se hab\u00eda probado que hubiera incumplido un deber propio. En cambio, en la sentencia 353\/2014, de 6 de noviembre, se pronuncia en sentido contrario. He tenido oportunidad de comentar esta decisi\u00f3n en el art\u00edculo \u201cAcci\u00f3n individual de responsabilidad y garant\u00eda de la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas a cuenta (Comentario de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona [Secci\u00f3n 15.\u00aa] de 6 de noviembre de 2014)\u201d, que se ha publicado en la Revista de Derecho Mercantil<\/em>, 2015, n\u00fam. 297, p\u00e1gs. 419 a 481<\/a>. Considero que tanto el Tribunal Supremo como la Audiencia Provincial pecan de falta de precisi\u00f3n al no concretar ni el acto u omisi\u00f3n nocivo ni fundamentar la ilicitud de la conducta. Quien est\u00e9 interesado puede consultar tambi\u00e9n el webinar organizado por Vlex aqu\u00ed<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Uno de los temas que m\u00e1s ocupa al Tribunal Supremo en la actualidad es la compraventa de vivienda con entrega de cantidades a cuenta. 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