{"id":685,"date":"2017-04-12T12:58:05","date_gmt":"2017-04-12T10:58:05","guid":{"rendered":"http:\/\/blogs.uab.cat\/dretmercantil\/?p=685"},"modified":"2017-04-12T12:58:05","modified_gmt":"2017-04-12T10:58:05","slug":"les-despeses-de-formalitzacio-de-la-hipoteca-el-proxim-gran-problema-dels-bancs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/2017\/04\/12\/les-despeses-de-formalitzacio-de-la-hipoteca-el-proxim-gran-problema-dels-bancs\/","title":{"rendered":"LES DESPESES DE FORMALITZACI\u00d3 DE LA HIPOTECA, EL PR\u00d3XIM GRAN PROBLEMA DELS BANCS"},"content":{"rendered":"

Fa un any i quatre mesos d\u2019en\u00e7\u00e0 que el Tribunal Suprem, en la seva sentencia 705\/2015 de 23 de desembre<\/strong><\/a>, va declarar per primer cop com abusives les cl\u00e0usules<\/strong> que el BBVA i el Banco Popular imposaven als seus clients el pagament de totes les despeses, tributs i comissions derivades de la formalitzaci\u00f3 de la hipoteca. La sentencia va determinar que aquestes despeses havien de ser assumides pels bancs, al menys una part, ja que les entitats bancaries eren les interessades en registrar l\u2019escriptura hipotecaria. La cl\u00e0usula est\u00e0ndard que apareixia en els contractes de pr\u00e9stec hipotecari era la seg\u00fcent:<\/p>\n

\u201cSon de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparaci\u00f3n, formalizaci\u00f3n, subsanaci\u00f3n, tramitaci\u00f3n de escrituras, modificaci\u00f3n -incluyendo divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n o cualquier cambio que suponga alteraci\u00f3n de la garant\u00eda- y ejecuci\u00f3n de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, as\u00ed como por la constituci\u00f3n, conservaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de su garant\u00eda, siendo igualmente a su cargo las primas y dem\u00e1s gastos correspondientes al seguro de da\u00f1os, que la parte prestataria se obliga a tener vigente\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

A la mateixa sentencia, a la decisi\u00f3 final del Tribunal inclou la seg\u00fcent argumentaci\u00f3: \u201cquien tiene el inter\u00e9s principal en la documentaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria es, sin duda, el prestamista [\u2026]\u201d.<\/em> Per tant, el ple del Tribunal Suprem va ratificar la decisi\u00f3 de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial de Madrid, que obligava, en aquest cas, a BBVA a retornar les despeses de constituci\u00f3 de la hipoteca<\/strong>, al declarar la nul\u00b7litat d\u2019aquesta cl\u00e0usula del contracte.<\/p>\n

Cal mencionar que alguns bancs com el BBVA, Banc Santander, Caixabank, Banc Sabadell, Bankia i Ibercaja, a 9 de gener de 2017, ja han modificat les seves cl\u00e0usules per assumir part de les despeses. Per tant, ells mateixos comencen a assumir despeses relacionades amb la formalitzaci\u00f3 de la hipoteca entre el 25 i el 40%.<\/strong> Per altre banda, el Banc Popular, que ho est\u00e0 estudiant cas per cas, i Bankinter admeten que, de moment, no han fet ningun canvi i segueixen repercutint totes les despeses al client.<\/strong><\/p>\n

En aquests moments ens trobem en un punt d\u2019inflexi\u00f3, en que aquell consumidor que havia firmat un contracte de pr\u00e9stec hipotecari on apareixia una cl\u00e0usula com l\u2019anteriorment exposada, derivant-se la mateixa finalitat encara que la seva redacci\u00f3 fos diferent, haur\u00e0 de realitzar les oportunes reclamacions al Servei d\u2019Atenci\u00f3 al Client del Banc, i en el cas que escaigui, iniciar un procediment judicial. Ara mateix el consumidor t\u00e9 varies formes d\u2019actuar, o a trav\u00e9s d\u2019un servei jur\u00eddic contractat de manera privada o acollint-se a les plataformes que ofereixen serveis d\u2019ajut.<\/p>\n

En referencia a les despeses, tributs i comissions que es poden reclamar, a continuaci\u00f3 s\u2019esmenten:<\/p>\n

– Factures de Notaria i Registre de la Propietat:<\/u><\/strong> El Tribunal Suprem a la sentencia citada anteriorment al\u00b7lega:\u00a0<\/em>\u201cen lo que respecta a la formalizaci\u00f3n de escrituras notariales e inscripci\u00f3n de las mismas (necesaria para la constituci\u00f3n de la garant\u00eda real \u2013o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligaci\u00f3n de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el inter\u00e9s principal en la documentaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la escritura de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues as\u00ed obtiene un t\u00edtulo ejecutivo, constituye la garant\u00eda real, y adquiere la posibilidad de ejecuci\u00f3n especial\u201d.<\/em><\/p>\n

Al no permetre una m\u00ednima reciprocitat en la distribuci\u00f3 de les despeses produ\u00efdes com a conseq\u00fc\u00e8ncia de la intervenci\u00f3 notarial i registral, fent recaure la seva totalitat sobre el deutor, es genera un desequilibri sobre el consumidor, provocant l\u2019abusivitat de la cl\u00e0usula.<\/p>\n

– Impost d\u2019Actes Jur\u00eddics Documentats:<\/u><\/strong> D\u2019acord amb la llei que regula l\u2019Impost de Transmissions Patrimonial i Actes Jur\u00eddics Documentats: \u201cser\u00e1 sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aqu\u00e9llos en cuyo inter\u00e9s se expidan\u201d.<\/em> Per tant, l\u2019Alt Tribunal ent\u00e9n que el subjecte passiu, \u00e9s el Banc o Entitat prestadora.<\/p>\n

Sobre molts despatxos d\u2019advocats sobrevolen dubtes referents a que si, d\u2019acord amb la sentencia del TS, es pot aplicar tamb\u00e9 a les cancel\u00b7lacions i novacions hipotecaries, on encara no hi han not\u00edcies fermes al respecte i caldr\u00e0 estar atent durant els pr\u00f2xims mesos a les not\u00edcies que apareguin al respecte.<\/p>\n

En refer\u00e8ncia al termini per poder sol\u00b7licitar la nul\u00b7litat de la cl\u00e0usula i reclamar la restituci\u00f3 de les quantitats pagades, en aquelles hipoteques que actualment es trobin vigents ser\u00e0 de 4 anys a comptar des del dia seg\u00fcent a la data de la sentencia del Tribunal Suprem <\/strong>(23\/12\/2015), \u00e9s a dir, el termini acabar\u00e0 el 24 de desembre de 2019; i per aquelles hipoteques que hagin estat totalment abonades, es podr\u00e0 procedir a la reclamaci\u00f3, si el seu pagament total es va realitzar dintre del termini dels 4 anys anteriors al 23 de desembre de 2015.<\/p>\n

Per finalitzar, \u00a0enunciar que estem a l\u2019inici d\u2019aquest proc\u00e9s, on els Tribunals comencen a aplicar aquesta resoluci\u00f3. A mode exemplificatiu, el jutjat de primera instancia de Oviedo, i el de primera instancia de Granollers, \u00a0van declarar la nul\u00b7litat per abusiva la cl\u00e0usula: \u201cen lo relativo a la obligaci\u00f3n del prestatario de pagar los gastos de notario, registro, e impuestos de actos jur<\/em>\u00ed<\/em>dicos documentados<\/em>\u201d<\/em>. <\/em>Fins i tot, algunes inst\u00e0ncies m\u00e9s elevades com les Audi\u00e8ncies Provincials de Zaragoza i Pontevedra, s\u2019adhereixen a la resoluci\u00f3 del suprem. S\u2019ha de tenir en compte que, encara que el TS hagi iniciat un cam\u00ed que permet la reclamaci\u00f3 de les despeses, no tots el Tribunals acullen aquesta pretensi\u00f3. En resposta a la dicotomia jurisprudencial que tenim ara mateix, cal recordar que nom\u00e9s hi ha una Sentencia del Tribunal Suprem que ha estat acollida per alguns Tribunals de Primera Instancia i per algunes Audi\u00e8ncies Provincials, per\u00f2 no crea jurisprud\u00e8ncia ja que per crear-la s\u00f3n necess\u00e0ries dos sentencies de l\u2019Alt Tribunal<\/strong> en el mateix sentit, tal com resa l\u2019article 1.6 del Codi Civil.<\/p>\n

\u00abLa jurisprudencia complementar\u00e1 el ordenamiento jur\u00eddico con la doctrina que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del derecho\u00bb.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

 <\/p>\n

Marc Espinosa Ovejero<\/strong><\/h2>\n

Graduat en ADE + Dret per la\u00a0Universitat Aut\u00f2noma de Barcelona<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Fa un any i quatre mesos d\u2019en\u00e7\u00e0 que el Tribunal Suprem, en la seva sentencia 705\/2015 de 23 de desembre, va declarar per primer cop com abusives les cl\u00e0usules que el BBVA i el Banco Popular imposaven als seus clients el pagament de totes les despeses, tributs i comissions derivades de la formalitzaci\u00f3 de la […]<\/p>\n","protected":false},"author":133,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[108,109,157,254],"class_list":["post-685","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-contractes-mercantils","tag-clausula-suelo","tag-clausulas-abusivas","tag-contratos-bancarios","tag-gastos-de-formalizacion-de-la-hipoteca"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/685","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/users\/133"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=685"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/685\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=685"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=685"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/webs.uab.cat\/dretmercantil\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=685"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}