Uno de los temas que más ocupa al Tribunal Supremo en la actualidad es la compraventa de vivienda con entrega de cantidades a cuenta. En esta entrada voy a referirme a las siguientes cuestiones: la validez y eficacia de la obligación del promotor de subrogar al comprador en su posición de deudor hipotecario, el retraso en la entrega de la vivienda y la responsabilidad de la entidad de crédito o de los administradores de la promotora en caso de que no hayan otorgado las garantías de devolución de las cantidades a cuenta.

En la sentencia 748/2015, de 30 de diciembre de 2015, el TS declara la validez de la obligación del promotor de subrogar al comprador en su posición como deudor hipotecario frente a la entidad de crédito que concedió el préstamo. Confirma así la doctrina contenida en sus resoluciones 805/2012, de 16 de enero de 2013, 251/2013, de 12 de abril, 309/2013, de 26 de abril y 521/2015, de 15 de septiembre. En el caso en cuestión, absolvió a la compradora que no había podido continuar pagando las cantidades debidas. La razón es que la promotora también había incumplido el contrato al no haber obtenido la subrogación de la adquirente en el préstamo hipotecario concedido por una entidad de crédito a aquélla. Consecuentemente, “…habiéndose obligado la hoy recurrente frente a la compradora a que ésta pudiera subrogarse en el préstamo hipotecario y denegada la subrogación por la entidad de crédito, su propio incumplimiento impide que pueda exigir el cumplimiento de la otra parte contratante”.

En la sentencia 732/2015, de 30 de diciembre de 2015 el TS se pronuncia sobre la resolución del contrato debida al retraso en la entrega de la vivienda. El precepto clave es el artículo 1124 Cc, que otorga al acreedor la facultad de exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con la indemnización de los daños y perjuicios en ambos casos, siempre que el deudor haya incumplido una obligación esencial y no exista causa justificativa. La máxima autoridad judicial recuerda que el retraso en la entrega de la vivienda no constituye per se un incumplimiento esencial. De ahí que sólo se permita resolver la compraventa en dos casos. El primero es cuando las partes otorgan carácter esencial a la fecha de entrega de la vivienda (cláusula resolutoria expresa). El segundo, cuando la demora frustra los legítimos intereses del comprador. De ahí que se haya exigido que éste ejercite la acción antes de que el vendedor le haya requerido para escriturar, al estar la vivienda terminada y lista para ser entregada, y que no actúe de mala fe o abuso de derecho. Véase las sentencias de 5 de mayo de 2014; 778/2014, de 20 de enero de 2015 y 237/2015, de 30 de abril.

En el caso que da lugar a la decisión comentada, niega que la demora en la entrega, causada por el retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación, fundamente la acción de resolución. Por un lado, no se había pactado que el término de consignación tuviera carácter esencial. Por otro, la compradora no manifestó en ningún momento su insatisfacción o preocupación por el retraso. De ahí que el alto tribunal califique su alegación como oportunista y contraria a la buena fe.

Otra cuestión harto preocupante es la no contratación de las garantías que permitan al comprador recuperar las cantidades adelantadas en caso de que la promotora no pueda entregar la vivienda en la fecha prevista. El Tribunal Supremo se pronuncia sobre la responsabilidad de la entidad de crédito que gestiona la cuenta corriente en el que se van a depositar esas cantidades en la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre. Falla afirmativamente en base al art. 2.1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. El precepto obliga al banco o caja de ahorros a exigir la garantía de la devolución de los adelantos al abrir la cuenta corriente. En particular, utiliza la expresión “bajo su responsabilidad”. El TS interpreta que esta fórmula “…desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de ‘exigir’”.

Esta interpretación resulta acertada porque refuerza la protección del comprador, que era la finalidad de la Ley, y extiende su tutela a las entidades de crédito en las que la promotora ha abierto una cuenta corriente. El problema que se puede plantear es que la sentencia se refiere a una norma que ya no está en vigor. En efecto, la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras derogó la Ley 57/1968. A partir del 1 de enero de 2016, las compraventas con percibo de cantidades a cuenta se rigen por la Disposición Adicional 1.ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, modificada por la DF 3.ª de la Ley 20/2015. No obstante, la solución debería ser la misma pues la nueva disposición establece la misma solución que la antigua. Es más, repite la expresión que el TS considera clave. La letra b) del apartado Uno.1 de la DA 1.ª de la Ley de Ordenación de la Edificación termina con la frase: “Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”.

Otra cuestión estrechamente relacionada con la anterior es la responsabilidad de los administradores de la promotora cuando ésta no ha contratado las garantías debidas. El Tribunal Supremo zanjó el debate que existía en las Audiencias Provinciales en su sentencia 242/2014, de 23 de mayo. Mantuvo la responsabilidad de los gestores al haber incumplido “un deber objeto de cuidado”. Esta decisión cambió la doctrina de la Audiencia Provincial de Barcelona. En dos fallos de 2012 y 2013 había absuelto a los administradores al considerar que no se había probado que hubiera incumplido un deber propio. En cambio, en la sentencia 353/2014, de 6 de noviembre, se pronuncia en sentido contrario. He tenido oportunidad de comentar esta decisión en el artículo “Acción individual de responsabilidad y garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta (Comentario de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona [Sección 15.ª] de 6 de noviembre de 2014)”, que se ha publicado en la Revista de Derecho Mercantil, 2015, núm. 297, págs. 419 a 481. Considero que tanto el Tribunal Supremo como la Audiencia Provincial pecan de falta de precisión al no concretar ni el acto u omisión nocivo ni fundamentar la ilicitud de la conducta. Quien esté interesado puede consultar también el webinar organizado por Vlex aquí.